L’épidémie de Covid-19 et les mesures de confinement associées n’ont pas freiné l’appétit des investisseurs français pour l’immobilier mondial. Au contraire, l’an dernier, l’investissement transfrontalier français s’est élevé à 4 milliards d’euros, en hausse de 13 % par rapport à l’année précédente. Parallèlement, l’investissement français sur le marché national a baissé de 15 %.

Il est intéressant de noter que la destination des placements français à travers le monde a considérablement changé. Les investisseurs français ont alloué environ 2,4 milliards d’euros au marché immobilier de la zone Asie-Pacifique l’an dernier, soit 17 % de l’ensemble des investissements français à l’étranger, un niveau record tant en volume qu’en part. Les différents rythmes de reprise économique suite à la pandémie mettent en évidence des opportunités régionales, l’Asie-Pacifique étant vouée à impulser le cycle, offrant ainsi des perspectives de croissance plus rapides que d’autres régions. La grande majorité de ces investissements concernait le secteur résidentiel en Australie et au Japon, notamment l’acquisition du portefeuille important de logements étudiants d’Urbanest (6 805 lits) par Axa IM dans le cadre d’une joint-venture avec Allianz, APG et Scape Australia et plusieurs ensembles résidentiels et opérations logistiques au Japon.

Compte tenu de l’appétit accru des investisseurs français pour l’immobilier dans la région Asie-Pacifique, la part des investissements transfrontaliers français dans la zone EMEA a diminué de 86 % en 2019 à 78 % l’an dernier. Néanmoins, en volume, l’investissement français dans la zone EMEA a augmenté de 2,3 % en glissement annuel à 11 milliards d’euros en 2020. L’Allemagne reste sa destination privilégiée avec 2,9 milliards d’euros investis l’an dernier. Ce niveau est certes en hausse de 14 % par rapport à 2019, mais est en baisse de 18 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Cette diminution progressive de l’intérêt pour le pays s’explique par la pénurie de biens disponibles sur le marché, la forte concurrence et la hausse des prix qui en découle. Environ 2,2 milliards d’euros ont été investis en Italie (+27 % en glissement annuel), la deuxième allocation géographique la plus importante pour les placements transfrontaliers français. Vient ensuite le RoyaumeUni avec 2 milliards d’euros d’investissement français, reflétant une hausse de 71 % par rapport à 2019 et de 95 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Les prix au Royaume-Uni sont actuellement très compétitifs par rapport à de nombreux autres pays européens et le marché reste très liquide, attirant notamment les grands acteurs du marché à la recherche d’actifs prestigieux. Parmi les autres grandes destinations des capitaux français figurent les Pays-Bas, l’Espagne et le Luxembourg, sachant par ailleurs que le volume des investissements en Irlande, au Danemark et en Hongrie a considérablement augmenté au cours des cinq dernières années.

A l’opposé, la part des investissements français ciblant le continent américain a fortement diminué, de 8 % à 5 % en 2019 et à 13 % sur les 5 dernières années. Les capitaux français sont essentiellement investis dans des actifs logistiques aux Etats-Unis. Il s’agit notamment de l’acquisition par AXA IM d’un portefeuille de 27 sites logistiques via l’achat d’actions de Cabot Properties REIT.

Traditionnellement très tournés vers le segment des bureaux, les investisseurs français ne semblent pas remettre en cause l’avenir de ce secteur, malgré l’adoption soudaine et massive du télétravail suite aux séries de mesures de confinement. L’an dernier, le segment des bureaux a représenté 37 % des investissements transfrontaliers français. Environ 5,3 milliards d’euros ont été investis dans le secteur, traduisant une forte hausse de 39 % sur un an. Le manque d’opportunités dans les bureaux haut de gamme sur le marché national et surtout la quête de prix compétitifs ont conduits les investisseurs français à se tourner vers les pays voisins.

Les investissements transfrontaliers français dans le secteur résidentiel se sont élevés à 3,9 milliards d’euros l’an dernier, un niveau record supérieur de 206 % au montant enregistré en 2019. Ainsi, les actifs résidentiels ont représenté 28 % du volume investi par les investisseurs français à l’étranger. Bien que soudain, ce fort engouement pour l’immobilier résidentiel européen n’est pas surprenant. Le segment des actifs résidentiels est de plus en plus attractif alors qu’en France, le secteur est moins institutionnalisé que dans de nombreux pays « core ». L’explication dans le cas du marché du logement étudiant est tout à l’opposé : ce marché est en effet bien développé dans le pays. Certains opérateurs établis sont prêts à accroître leur présence et recherchent souvent des partenariats de développement et/ou d’investissement avec des concurrents français.

L’appétit des investisseurs français pour l’immobilier industriel à l’étranger s’est également envolé.

Le volume global des investissements français dédiés aux actifs logistiques a augmenté de 141 % en glissement annuel à 1,8 milliard d’euros l’an dernier, ciblant principalement les Etats-Unis, le Japon, l’Italie, l’Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni. Dans la lignée des tendances générales, les investisseurs français ont fortement réduit leur allocation aux secteurs de la distribution et de l’hôtellerie à l’étranger, celle-ci ayant baissé de 47 % et 67 % respectivement.

L’investisseur français le plus actif à l’international est de loin AXA, tandis que dans la région EMEA, les principaux investisseurs incluent Covivio, BNP Paribas, Primonial, Caisse des Dépôts, Amundi, pour n’en citer que quelques-uns.

Au premier trimestre de cette année, les fonds français ont investi un peu moins d’un milliard d’euros à l’étranger. Ce niveau est relativement faible au regard du montant record investi l’an dernier. Néanmoins, les volumes trimestriels, en particulier ceux au premier trimestre de l’année, ne donnent pas nécessairement le ton. Si le capital collecté auprès des SCPI et OPCI (véhicules de placements collectifs dans l’immobilier) a baissé de 30 % l’an dernier après une année record en 2019, il est néanmoins resté élevé par rapport aux normes historiques. Le manque de produits compétitifs sur le marché national continuera d’inciter les investisseurs français à rechercher des biens au-delà de leurs frontières. En outre, en période de crise, les investisseurs sont généralement plus enclins à diversifier leurs portefeuilles pour réduire les risques d’investissement et saisir les opportunités sur différents cycles immobiliers.